'Người thu nhập cao chưa chắc mua được căn hộ ở TP.HCM và Hà Nội'

[Romano]

Theo chuyên gia tại CBRE, giá căn hộ tăng quá nhanh trong 2-3 năm qua khiến cả người thu nhập cao cũng khó sở hữu nhà ở, kéo theo tỷ lệ tiêu thụ căn hộ giảm mạnh trong 3 tháng đầu năm.

Trong báo cáo thị trường quý I, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) một lần nữa nhấn mạnh sự mất cân đối nghiêm trọng trong cơ cấu nguồn cung nhà ở, khi phần lớn dự án mới chủ yếu phục vụ nhóm người mua có khả năng tài chính cao và nhà đầu tư tìm kiếm sản phẩm có giá trị gia tăng lâu dài.

Theo VARS, trong 3 tháng đầu năm, thị trường ghi nhận khoảng 14.500 sản phẩm chào bán mới. Con số này giảm một nửa so với quý IV/2024 nhưng vẫn gấp 3 lần cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, phân khúc cao cấp và hạng sang vẫn chiếm tỷ trọng chủ đạo.

Ngược lại, phân khúc bình dân chỉ chiếm gần 13% nguồn cung, tương đương gần 2.000 căn hộ. Dù tỷ lệ này đã tăng 33% so với quý trước và 54% so với cùng kỳ năm 2024, VARS cho rằng đây vẫn là con số "rất ít ỏi" so với nhu cầu thực tế lên tới hàng triệu căn hộ.

Vẫn mất cân đối cung - cầu
Không chỉ VARS, hãng nghiên cứu Cushman & Wakefield cũng ghi nhận diễn biến tương tự. Báo cáo của đơn vị này cho thấy tại cả Hà Nội và TP.HCM, phân khúc cao cấp và hạng sang tiếp tục chiếm ưu thế, trong khi các sản phẩm giá rẻ gần như vắng bóng.

Điều này kéo theo giá sơ cấp căn hộ trung bình tại Hà Nội trong quý I đạt 3.221 USD/ m2 (83 triệu đồng/m2), tăng 10% theo quý. Còn tại TP.HCM, thị trường thiết lập mặt bằng giá mới với mức trung bình 4.691 USD/m2 (hơn 121 triệu đồng), tăng gần 28% so với cuối năm 2024 và vọt 47% so với cùng kỳ năm ngoái.

Phân tích chi tiết từ CBRE cho thấy trong quý I/2025, thị trường TP.HCM xuất hiện một số sản phẩm mới tại khu vực trung tâm TP được chào bán với mức giá từ 290 triệu đồng/m2 đến hơn 500 triệu đồng/m2 thông thủy, kéo theo giá bán bình quân của căn hộ bán tại TP tiếp tục tăng so với quý trước.

Giá nhà đã tăng quá nhanh trong 10 năm qua, đặc biệt là 2-3 năm trở lại đây. Mức giá hiện tại không chỉ là rào cản với nhóm thu nhập trung bình, mà ngay cả nhiều người có thu nhập cao cũng không dễ tiếp cận nhà ở.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Tiếp thị nhà ở tại CBRE Việt Nam

Tình trạng khan hiếm nguồn cung giá vừa phải và mức giá bán không ngừng leo thang khiến tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mở bán mới trong quý I chỉ đạt 60%, thấp hơn nhiều so với 80% của cùng kỳ năm trước, thời điểm mà giá bán vẫn phổ biến ở mức 55-80 triệu đồng/m2, theo CBRE.

Trước diễn biến này, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Tiếp thị nhà ở tại CBRE Việt Nam - nhìn nhận thị trường hiện tại gần như chưa có dòng sản phẩm nào thực sự phù hợp với nhu cầu ở thực.

Theo vị này, giá nhà đã tăng quá nhanh trong 10 năm qua, đặc biệt là 2-3 năm trở lại đây.

"Với tốc độ tăng giá như hiện nay, không chỉ người có thu nhập trung bình mà ngay cả những người có thu nhập cao cũng chưa chắc tiếp cận được nhà ở. Hiện tại, chỉ có giới đầu tư hoặc những người có thu nhập rất cao mới có thể tiếp cận nhà ở", ông nói.

Đã xuất hiện những động thái tích cực
Lý giải về việc giá căn hộ liên tục neo ở mức cao, ông Kiệt cho rằng không thể chỉ đổ lỗi cho các chủ đầu tư, bởi xét về bản chất, doanh nghiệp khi hoạt động kinh doanh luôn phải đảm bảo được bài toán lợi nhuận.

"Nếu Chính phủ yêu cầu giảm giá bán mà không có cơ chế hỗ trợ đi kèm, thì rất khó để các doanh nghiệp có thể thực hiện", ông nhận định.

Vị chuyên gia này cho biết tại những quốc gia đang phát triển nhanh như Việt Nam, tốc độ phân hóa sản phẩm trên thị trường bất động sản diễn ra rất mạnh. Lượng nhà đầu tư không chỉ đến từ trong nước mà còn từ nước ngoài, khiến mặt bằng giá liên tục bị đẩy lên cao. "Đây là câu chuyện chung ở các quốc gia đang phát triển chứ không riêng gì Việt Nam", ông nói.

Tuy vậy, theo ông Kiệt, điểm sáng là hiện tại Chính phủ đã bắt đầu có những động thái cụ thể để giải bài toán nhà ở cho người có nhu cầu thực, như việc yêu cầu xây dựng Quỹ nhà ở quốc gia hay khuyến khích các chủ đầu tư lớn tham gia vào phân khúc nhà ở giá phù hợp.

"Bản thân Chính phủ và các doanh nghiệp lớn đã 'nhúng tay' vào thì đó là tín hiệu tích cực. Tôi kỳ vọng đây sẽ là tiền đề để đưa sản phẩm phù hợp đến gần hơn với người dân", ông chia sẻ.Tuy nhiên, để biến kỳ vọng thành hiện thực là một bài toán không đơn giản. Do đó, ông Kiệt nhấn mạnh cần phải có sự vào cuộc mạnh mẽ và đồng bộ từ cả Chính phủ, doanh nghiệp, ngân hàng và các tổ chức tín dụng. Trong đó, yếu tố quan trọng hàng đầu là quỹ đất.

"Quỹ đất ở đây không chỉ là một khu đất trống, mà phải đi kèm với hạ tầng, từ giao thông, tiện ích, an ninh đến hệ thống xã hội... Nếu không có sự chuẩn bị đồng bộ thì dù có đất, sản phẩm giá rẻ cũng không thể hình thành", ông nhấn mạnh.

Ngoài ra, ông cũng lưu ý cần có cơ chế phân phối minh bạch, để nhà ở giá phù hợp đến đúng tay người cần chứ không bị rơi vào tay giới đầu tư.

"Ít nhất đến lúc này, Chính phủ đã nhận diện được vấn đề và đang chủ động điều phối. Đó là một khởi đầu đáng kỳ vọng để thị trường có thể sớm xuất hiện những sản phẩm nhà ở phù hợp với số đông", ông Kiệt nói.

Về phía doanh nghiệp, ông cho rằng để họ tích cực tham gia vào phân khúc nhà giá rẻ, Nhà nước cũng cần đảm bảo các cơ chế hỗ trợ đủ hấp dẫn, để họ duy trì lợi nhuận và phát triển bền vững.

"Doanh nghiệp vẫn phải duy trì dòng sản phẩm thương mại để tồn tại. Nhưng nếu được hỗ trợ đúng mức, họ hoàn toàn có thể dành nguồn lực cho phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực", ông bổ sung.