Tin vui cho những người đang t́m mua nhà. Thị trường địa ốc Mỹ dường như cuối cùng cũng bắt đầu có những chuyển hướng tích cực.
Theo báo Business Insider hôm 2 Tháng Chín, trong một báo cáo gửi khách hàng gần đây, Ned Davis Research (NDR) cho biết họ đă thấy một số “tín hiệu khích lệ” cho thấy thị trường nhà ở Mỹ có thể sắp chạm đáy. Nói cách khác, hoạt động mua bán nhà có thể sớm hồi phục, sau nhiều năm người mua phải đứng ngoài cuộc v́ lăi suất thế chấp cao và giá nhà kỷ lục.
Số lượng người bán đang vượt xa người mua với tỷ lệ cao nhất trong hơn 10 năm qua, phản ánh thị trường nhà ở đóng băng mức độ sâu. Theo phân tích từ Redfin, số lượng người bán hiện cao hơn người mua đến 36%, mức chênh lệch lớn nhất ghi nhận từ ít nhất năm 2013.
Tuy vậy, t́nh h́nh đang xuất hiện bốn tín hiệu cho thấy thị trường có thể sẽ tan băng.
1-Nguồn cung ứng bắt đầu cân bằng hơn
Theo phân tích dữ liệu của Bộ Thương Mại Hoa Kỳ từ NDR, t́nh trạng thiếu hụt nhà ở so với nhu cầu có khả năng giảm trong năm nay.
Công ty nghiên cứu này dự báo Mỹ sẽ bổ sung khoảng 1.3 triệu đơn vị nhà mới trong năm nay. Trong khi đó, nhu cầu hàng năm dự kiến chậm lại c̣n khoảng 850,000 đơn vị, do sự “suy giảm mạnh” trong tốc độ h́nh thành hộ gia đ́nh, theo Joe Kalish, chiến lược gia trưởng về vĩ mô của NDR.
Tóm lại, thị trường nhà ở chỉ thiếu khoảng 1.1 triệu đơn vị nhà ở vào cuối năm, so với mức thiếu hụt khoảng 1.6 triệu hồi đầu năm.
Nguồn cung hạn chế là nguyên nhân chính đẩy giá nhà tăng trong 5 năm qua. Việc thiếu hụt ít hơn được kỳ vọng sẽ mang lại ít nhiều sự dễ thở cho người mua.
2-Tỷ lệ nhà bỏ trống đang b́nh thường hóa
Tỷ lệ nhà ở và cho thuê bị để trống đă tăng trong những năm gần đây – nhưng theo NDR, tỷ lệ này dự kiến sẽ quay lại mức b́nh thường trong năm nay.
“Một phương pháp phân tích khác cho thấy tỷ lệ nhà cho thuê bỏ trống hiện khớp với mức b́nh thường giả định của chúng tôi là 7.0%. Chúng tôi cũng giả định tỷ lệ nhà ở bỏ trống b́nh thường ở mức 1.5%,” Kalish viết.
Nhà bỏ trống là một yếu tố khác làm hạn chế nguồn cung nhà ở. Một phân tích của LendingTree năm nay ước tính có khoảng 14.9 triệu căn nhà bỏ trống tại Mỹ.
3-Giá nhà so với thu nhập đang giảm
Theo phân tích của NDR, tỷ lệ giá nhà cũ trung vị (median) so với thu nhập hộ gia đ́nh trung vị, một thước đo về khả năng chi trả, hiện đang giảm từ mức đỉnh lịch sử.
Ở giai đoạn cao nhất, tỷ lệ này đạt khoảng 5.4, cao hơn cả mức đỉnh bong bóng nhà đất năm 2006. Hiện tại, con số này đă giảm xuống c̣n 4.9, Kalish cho biết.
Giá nhà bán trung vị ở Mỹ giảm xuống c̣n $410,800 vào cuối quư thứ nhất, theo dữ liệu Sở Thống kê Dân số Hoa Kỳ, thấp hơn mức đỉnh $442,600 năm 2022. Trong khi đó, thu nhập cá nhân thực tế đă tăng khoảng 5% trong 5 năm qua, theo Cục Phân tích Kinh tế (Bureau of Economic Analysis).
4-Nhà ở đang rẻ hơn so với chi phí thay thế và cổ phiếu
Một dấu hiệu khác cho thấy khả năng chi trả được cải thiện: giá trị địa ốc hộ gia đ́nh so với chi phí thay thế và thị trường chứng khoán đang giảm, NDR cho biết.
Tỷ lệ giá trị nhà đất của hộ gia đ́nh so với chi phí thay thế giảm c̣n 169.5% vào cuối quư thứ nhất, theo phân tích của NDR.
Chi phí thay thế, sửa chữa tăng do thuế quan và việc trục xuất lao động nhập cư, Kalish nói, điều này khiến các kinh tế gia dự báo rằng chi phí lương sẽ cao hơn.
Giá trị nhà đất của hộ gia đ́nh so với vốn hóa thị trường của các công ty trong nước cũng giảm c̣n 69.8% vào cuối Tháng Ba.
“Tóm lại, thị trường nhà ở đang tiến đến trạng thái cân bằng hơn. Dù giá nhà vẫn cao, nhưng tốc độ tăng giá đă chậm lại,” Kalish kết luận.