Chính sách nhà ở Mỹ cần một cuộc ‘đại tu’ triệt để
 

Có cả tin tốt lẫn tin xấu về tình hình nhà ở Mỹ, theo báo The Washington Post hôm 19 Tháng Tám. Theo Bộ Thương Mại, là hoạt động xây dựng nhà ở bất ngờ tăng trong Tháng Bảy, với 1 triệu 428 ngàn đơn vị nhà ở mới được khởi công, chủ yếu nhờ nhu cầu mạnh đối với các tòa nhà chung cư cho thuê.

Tin xấu là phân khúc nhà biệt lập vẫn ảm đạm, và điều tệ hơn là mức cải thiện này vẫn quá nhỏ để có thể chữa lành một thị trường nhà ở vốn đã “gãy đổ.”

Gần hai thập niên sau khi bong bóng địa ốc vỡ, nước Mỹ vẫn chật vật với hệ quả. Giá nhà lao dốc và tín dụng bị siết chặt đã xóa sổ nhiều nhà xây dựng. Các tiêu chuẩn cho vay khắt khe khiến người mua khó tiếp cận thế chấp. Tình hình càng tệ hơn bởi rào cản pháp lý: thủ tục cấp phép rườm rà, quy chuẩn xây dựng phình to, và quy hoạch hạn chế.

Việc lãi suất thế chấp giảm sẽ giúp bù đắp phần nào cú sốc giá từ nguồn cung hạn chế. Vào Tháng Bảy năm 2007, người mua có thể vay thế chấp với lãi suất cố định kỳ hạn 30 năm với lãi suất trung bình 6.6%. Nhưng đến Tháng Bảy, năm 2021, lãi suất này rơi xuống 2.8%. Từ đó đã đẩy giá nhà tăng vọt. Năm 2007, người mua trung vị (median) trả $241,000 cho một căn nhà. Tuy nhiên, đến năm 2021 thì mức giá này đã gần $400,000.

Rồi tình thế đảo ngược. Lạm phát tăng. Lãi suất dài hạn tăng. Và thị trường nhà bị đóng băng.

Cũng như khi lãi suất giảm khiến giá tăng, thì khi lãi suất quay đầu, lẽ ra giá nhà phải giảm để khoản trả hàng tháng vừa với ngân sách gia đình. Nhưng điều đó đã không xảy ra, một phần vì chủ nhà hiện tại chẳng có lý do để bán nếu không bị rơi vào hoàn cảnh buộc phải làm vậy. Tại sao phải bán lỗ khi khoản trả thế chấp mới còn cao hơn khoản cũ, dù có mua được nhà khác rẻ hơn?



Doanh số bán nhà cũ, vốn ổn định quanh 5.3 triệu căn mỗi năm trước đại dịch, đã rớt xuống 4 triệu căn vào năm ngoái. Doanh số bán nhà xây mới bù đắp được phần nào, nhưng không đủ để hạ giá hay ngăn à giảm khả năng chi trả. Hơn nữa, nhu cầu thuê tăng, làm triệt tiêu nguồn cung mới ở mảng này.

Sự “đóng băng” của thị trường nhà còn ảnh hưởng rộng hơn đến kinh tế. Người mắc kẹt trong “chiếc còng vàng” của khoản vay lãi suất thấp ít muốn chuyển nhà dù để nhận một công việc tốt hơn, cho con học trường tốt hơn, hay rút ngắn quãng đường đi làm. Tỷ lệ người Mỹ chuyển chỗ ở đã xuống mức thấp kỷ lục vào năm 2023, theo số liệu mới nhất từ Sở Thống Kê Hoa Kỳ.

Tăng trưởng dân số và sự hình thành hộ gia đình đang chậm lại – và có thể chậm hơn nữa nếu Tổng Thống Donald Trump thực hiện kế hoạch trục xuất quy mô lớn. Nhưng chính sách này cũng sẽ tác động đến phía nguồn cung: cứ bốn công nhân xây dựng thì có một người là dân nhập cư.

Lực lượng này không dễ thay thế, và thiếu hụt buộc nhà thầu phải tăng lương. Cộng thêm thuế quan làm đội chi phí nguyên liệu lên, kết quả là nhiều người bị loại khỏi “Giấc Mơ Mỹ” về sở hữu nhà.

Tuy nhiên, cầu suy yếu sẽ không được phân bổ đồng đều. Việc giải phóng nguồn cung ở những khu vực suy thoái hay dân số già không giúp ích gì nếu các vùng nhiều cơ hội kinh tế vẫn ở trong tình trạng thiếu nhà.

Mức lãi suất thế chấp hiện nay khá giống giai đoạn trước khủng hoảng tài chính và trước khi đại dịch buộc Fed phải nới chính sách. Với tình trạng lạm phát chưa hạ, chưa có con đường rõ ràng để quay về kỷ nguyên tín dụng rẻ. Điều này càng khiến việc phải loại bỏ các rào cản khác cho xây dựng mới càng trở nên cấp thiết hơn.